Wprowadzenie Planów Ogólnych odbywa się w dużym pośpiechu. To już zwiastuje duży paraliż planistyczny i decyzyjny. Wiele gmin może nie zdążyć z ich uchwaleniem. Pierwotnie miało to nastąpić do końca 30 czerwca 2026 r., teraz mowa jest o nowym terminie 31 grudnia 2027 r. Brak Planów po tym terminie spowoduje paraliż inwestycyjny i budowlany – na terenach nieobjętych Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) nie będzie można w żaden sposób uzyskać pozwolenia na budowę.

Już teraz organy samorządów są przeciążone wnioskami, gdyż mieszkańcy chcą się wyrobić przed zmianami. Brakuje architektów i fachowców, by w takim tempie procesować tak ogromne zmiany.

Plan ogólny zakłada również ograniczenie terenów pod zabudowę mieszkaniową. Będzie ono uzależnione od tzw. bilansowania gruntów. Nowa ustawa zakłada, że o możliwości przekształcenia gruntu rolnego w budowlany będzie decydować tzw. wskaźnik przeliczeniowy, związany z planowaną demografią gminy. Dla przykładu, jeśli dane demograficzne przewidują, że za 10 lat przybędzie 10% ludności, to o tyle można zwiększyć obszar terenów pod zabudowę mieszkaniową. To spowoduje wzrost cen! Mniej gruntów pod zabudowę w naturalny sposób wywinduje ich wartość. Czy znowu ceny mieszkań poszybują w górę?

Po wejściu w życie PO, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) będzie możliwe jedynie na ściśle określonych obszarach, tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ), wyznaczonych w Planie Ogólnym.

Właściciele działek, które znajdą się poza OUZ lub w strefach chroniących grunty rolne (np. obszary ochrony gleb rolnych), mogą definitywnie stracić możliwość zabudowy. Skutkuje to znacznym spadkiem wartości gruntów i w praktyce ograniczeniem prawa własności! Co więcej, z tego tytułu nie mają prawa do otrzymania odszkodowania. To bardzo ważne – nie mówimy o utrudnieniu w uzyskaniu pozwolenia na budowę, tylko całkowitym braku ścieżki administracyjnej, by takie pozwolenie uzyskać.

Reforma stwarza poważne problemy dla rolników planujących budowę siedlisk lub rozbudowę gospodarstw rolnych (np. dla następców). Nowe przepisy ograniczą tzw. automatyzm w wydawaniu WZ, wymagając zgodności z wyznaczonymi w PO strefami zabudowy zagrodowej. Wiele gospodarstw rodzinnych może zostać zablokowanych w rozwoju, jeśli gmina odmówi wydania WZ z powodu niezgodności z planem ogólnym.

Nowe przepisy, choć mają zapobiegać „rozlewaniu się” miast, poprzez wymuszanie zabudowy uzupełniającej mogą prowadzić do nadmiernego zagęszczania (dostawianie nowych bloków) już istniejącej zabudowy. Może to prowadzić do konfliktów sąsiedzkich (np. ograniczanie światła). Gęściejsza zabudowa to też mniej zieleni, gorszy obieg powietrza i dalszy rozrost wysp ciepła.

Dla włodarzy jest to jednak wygodne – nie muszą budować infrastruktury pod rozwój miasta, tylko skorzystają z istniejącej. W budżecie jest taniej, ale koszty zagęszczenia ponoszą po prostu mieszkańcy.

W przepisach dotyczących planów wprowadzono nieprecyzyjne regulacje dotyczące ochrony zabytków. Będzie to prowadzić do niejasności w zakresie inwestowania i ochrony zabytków.

Co więcej, w Warszawie strefą zagęszczania zabudowy objęte jest warszawskie Stare Miasto. Jak alarmują eksperci, dalsze inwestycje na tym obszarze, takie jak słynny McDonald przy Zamku Królewskim i szklany wieżowiec przy Placu Teatralnym, będą skutkować utratą przez Stare Miasto statusu zabytku UNESCO.

Wzorowane na „Lex Deweloper” rozwiązanie zostało rozwinięte i trwale włączone w krajobraz. Logika jest prosta: chcesz budować – będzie wymagana realizacja inwestycji uzupełniających (np. budowa dróg, szkół, przedszkoli, terenów rekreacyjnych) na rzecz gminy. Ma to przenosić koszty infrastruktury technicznej i społecznej na deweloperów, a w praktyce na ceny mieszkań. Zapłacą więc mieszkańcy tych nowych osiedli za coś, co będzie dobrem publicznym, a nie ich własną usługą.

Doświadczenie z praktyki „Lex Deweloper” pokazuje jednak ryzyko, że gminy będą stawiać nieuzasadnione lub nadmierne oczekiwania i zbierać „haracz”. Wiele planowanych w trybie „Lex Deweloper” inwestycji nie zostało nigdy zrealizowanych właśnie przez nadmierną biurokrację i abstrakcyjne wymagania gmin, a wraz z tym rosnące koszty. Są to też przepisy o ogromnym potencjale korupcjogennym i mogą przenieść patologię przy wydawaniu Warunków Zabudowy na zupełnie nowy poziom i skalę.

Istotnym elementem planowania przestrzeni jest partycypacja społeczna (udział mieszkańców) w procesach planowania. Mieszkańcy mogą składać wnioski i uwagi, a konsultacje społeczne mają być prowadzone w różnych formach, w tym online i poza godzinami pracy, co ma ułatwić aktywny udział.

Warszawa planuje konsultacje na okres świąteczny i noworoczny. Planowane jest jedno spotkanie ogólne i po jednym w każdej dzielnicy. Jest to stanowczo za mało dla dwumilionowej metropolii. Brakuje kampanii na poziomie krajowym – większość obywateli nigdy nie dowie się o trwających pracach nad tym, co zmieni ich codzienność. W pracach wezmą udział w zasadzie tylko wąskie grupy interesów. Nie jest możliwe w tak krótkim czasie przeprowadzić wszystkie reformy i konsultacje. Chyba z założeniem, że ludzie zamiast na pasterkę będą wspólnie po wigilii pisać wnioski do Planu Ogólnego i strategii.